minnei minnei님 블로그 글: 자산 불평등에서의 주택의 역할

국토연구원 오민준 연구원 보고서

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보고서는 한국에서 자산불평등이 소득불평등 보다 커서 소득 뿐만 아니라 자산에도 관심을 기울여야 한다고 주장한다.

 

자산불평등이 소득불평등보다 큰 것은 전세계 공통 현상이기 때문에 새로운 내용은 아니다. 한국이 자산 불평등이 다른 나라와 비교해 큰 것도 아니다. 이 보고서에서 지니계수로 측정한 한국의 전체 자산불평등은 .56이다. 이 정도면 전세계적으로 낮은 편이다. 미국과 스웨덴은 .85에 달한다. 독일도 .82이다. 네델란드는 .90가 넘는다. 자산불평등이 소득불평등보다 1.5~2.0배 높은 것이 일반적이다.  

 

이 보고서에서 지니계수를 그룹 간, 그룹 내로 요소분해했는데, 이것도 이상하다고 생각했다. 지니계수는 그룹별 요소분해에 좋은 지표가 아니다. 보고서에도 보이듯, 지니계수는 요소분해 후 "중첩" 요소를 남긴다. 깔끔한 요소분해가 되지 않는다. 타일, 아킷슨, 로그분산 등 깔끔한 요소분해가 가능한 지표를 놔두고 왜 굳이 지니를 썼나 싶다. 

 

한국에서 주택 보유여부가 자산에서 가장 중요한건 상식인데, 주택 보유 여부로 불평등을 분해하는게 무슨 의미인지도 몰랐다. 이는 마치 소득 액수에 따라서 소득불평등을 요소분해하는 종속변수로 종속변수를 요소분해하는 동어반복처럼 들렸다. 

 

그런데 주택 보유 여부에 따라 집단을 나누어 자산 불평등을 계산한 결과를 보니 처음에 이상하다고 생각했던 의문이 풀리고, 이 연구가 매우 중요한 발견을 보고한다는걸 깨달았다. 

 

 

 

 

아래표는 위에 링크한 블로그 포스팅에서 베껴온 것이다. <표4>는 전체 가구의 지니 불평등 지표이고, <표 5>는 주택 보유 여부에 따른 소득, 자산 지니 불평등 지표이다. 

 

가장 놀라운 점은 주택보유자의 낮은 자산 불평등 정도다. <표4>를 보면 소득 불평등은 .35 총자산 불평등은 .56으로, 다른 국가에 비해 자산불평등이 낮긴 하지만, 극히 예외적으로 낮지는 않다.

 

그런데  <표5>를 보면 주택 보유자의 자산불평등은 어떻게 측정하더라도 .43~.45사이에 있다. 이 수치는 자산불평등의 측면에서 상당히 낮은 수치다. 이 수치가 얼마나 낮은 것이냐 하면, 세전 소득불평등이 미국과 독일은 .50에 달한다. 스웨덴 등 북구 복지국가가 .43 내외이다. 즉, 한국의 주택소유 가구 내부의 자산불평등은 다른 나라의 소득 불평등 보다도 낮다. 소득불평등과 자산불평등이 얼마 차이도 나지 않는다. 자산불평등 자료가 있는 전세계 국가 중에서 과거 사회주의였던 슬로바키아가 자산불평등 .50으로 가장 낮은데, 이것도 자료를 믿을 수 있는지 의심스럽다. 슬로바키아의 자산불평등은 몇 년 전만해도 .60이 넘었다.

 

 

 

 

이 결과는 한국에서 주택보유자는 상대적으로 동질적인 중상층을 형성하고 있다는 의미이다. <표 5>에서 주택 미보유자의 순자산 불평등이 .71에 달하는 것을 보라. 주택보유자의 자산불평등 지니 .44와 극명한 대조를 이룬다. 지니계수에서 .71과 .44는 엄청난 격차이다. 주택 미보유자는 자산보유액에서 이질적 집단이지만, 주택보유자는 상대적으로 동질적 집단이다. 

 

이 결과를 보면 주택 정책으로 주택보유자 내부를 갈라치기하는게 용이치 않다는걸 알 수 있다. 주택 보유자 내부의 이질성이 커야 그 특성을 이용하여 갈라치기 할텐데, 보다시피 이질성이 생각만큼 크지 않다. 

 

한 가지 궁금한 것은 전세입자와 주택보유자를 합친 후 전세금을 주택 자산으로 계산하여 주택과 부동산 자산의 지니계수를 계산하면 지수가 어떻게 바뀌는가다. 전세금을 포함한 주택자산 불평등이 .44에서 크게 늘어나지 않는다면, 주택보유자와 미보유자 갈라치기도 생각만큼 쉽지 않다는 의미다. 

 

또 다른 함의를 찾자면, 현재 주택보유자 내부의 불평등이 상대적으로 작기 때문에, 사람들이 주택 가격 변동으로 자산불평등에 변화가 일어나는 현상에 민감할 수 밖에 없다. 주택보유자 내부에서 자산상위층과 중간층의 격차가 작아서 경기 변동이나 소득 변동에 따라 언제든지 캐취업할 수 있다고 생각할 것이다. 이런 상황에서 주택 가격의 차별적 증가에 따른 자산불평등이 심화되면, 캐취업이 가능한 상태에서 불가능한 상태로 질적 변화가 발생한다. 엄청난 상대적 박탈감을 유발할 것이다.

 

부동산 민심이반을 강남 때리기나 임대 주택으로 해결할 수 있을지... 

Posted by 바이커 sovidence

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  1. Spatz 2020.11.25 17:55  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    계량화가 불가능한 주관적 생각이지만 (=뇌피셜), 보통 나이 지긋하신 분들은 현재 가진 집은 주거용으로 냅두고 '투자용' 부동산을 따로 마련하던가, 주식, 채권같은 다른 방향으로 투자를 돌리더라고요. 그것도 아니면 자식 결혼할 때 하나 마련해서 주던가. 결국 개별 공시지가 등은 다르지만 부동산을 가지려는 목적은 거의 일치하는 셈이고 (=어찌 되었건 투자용 재산).. 그러니 사실상 성별, 나이를 막론한 거의 모든 계층이 민감하게 반응하는 거 아닌가 싶고 그렇습니다.

    몇 십년간 쌓아온 욕망의 피라미드가 그렇게 쉽게 부너지진 않죠.

    • 바이커 2020.11.25 20:07  댓글주소  수정/삭제

      주택보유자의 자산불평등이 저렇게 낮다는 것은 대부분 투자용이 아니라는 의미입니다. 투자면 손실도 감당할 수 있지만, 투자가 아니기 때문에 손실이 나면 삶에 직격탄을 맞는거죠.

    • Spatz 2020.11.25 20:30  댓글주소  수정/삭제

      아 맞네요. 제가 잘못 해석했군요. 내 집은 낮아지면 안 되지만 아무튼 집값은 잡아야 한다니 (이 자체 공감대는 있는 듯 하더라고요) 사실상 불가능한 명제 아닌가 싶습니다ㅋㅋㅋ

  2. Ee 2020.11.25 18:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어떻게 해야 한다고 보시나요? 해결책을 알려주세요.

  3. 이니대디 2020.11.25 18:42  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제적, 사회적, 문화적 중산층이 2000년대 이후 동질적이고 두텁게 형성된 것(그 이면에 중요한 요소는 대졸자 비율의 증가일 것이고요)이 현재 한국 사회의 불평등 및 계층화 양상, 사회이동 양상에 영향을 미치고 있다고 생각해 왔고, 그 원인이자 결과가 뉴타운으로 상징되는 아파트 주택 자산층의 등장이라고 생각했습니다.

    그런데 이 통계는 그 가설을 너무 잘 지지해주고 있네요. 좀 놀랄 정도로요.

    이들 신흥 주택 중산층의 핵심은 대략 80년대생 30대 젊은 부부, 가족들, 처음으로 한국에 중산층이 등장한 이후에 태어나고 자란 첫 세대이지 않을까 싶고요(강남이 형성된 시기와도 맞물립니다).

    제 또 다른 개인적 가설은 이들로부터 본격적으로 한국에서도 제대로 된(?) 문화자본을 기반으로 한 배제의 사회화, 양육/교육 불평등이 시작될 가능성이 있다는 것입니다. 진짜 "세습 중산층"이 시작된다는 것이죠 (386세대 부모 - 90년대 생 자녀가 아니라 80년대 생 부모, 2010년대 생 자녀...). 맘 카페 에쓰노그라피(?) 해보다 보면 그런 심증이 강해 집니다.

    • 바이커 2020.11.25 20:12  댓글주소  수정/삭제

      매우 중요한 문제제기라고 생각합니다.

      한국 사회가 지금까지 하위 20~30%만 버리고 다 같이 가는 사회였는데, 중간층 이상에서 더 세밀한 분화(내지는 계급형성)를 바라는거죠.

      이 욕망이 현실화되었는지는 물론 또 다른 차원의 얘기입니다.

  4. 궁금 2020.11.25 20:28  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택보유자의 자산불평등은 평균의 함정일 수는 없나요?

    • 바이커 2020.11.25 20:41  댓글주소  수정/삭제

      극소수 부유층의 사례를 얘기하는거라면 모르겠지만, 현재와 같이 전반적인 아파트 가격이 상승할 때 평균의 함정이 될 수는 없습니다.

      지니계수도 일종의 평균이라면 평균이지만, 격차의 평균이라서요. 더욱이 지니는 중간값의 변화에 민감합니다.

  5. Ee 2020.11.25 21:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일본은 부동산 가격이 오랫동안 안정적이었는데 이에 대해서는 어떻게 생각하시나요

  6. minnei 2020.11.25 22:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    측정된 자료가 2018년 자료이기에 올해 자료로 살펴본다면 자산불평등이 훨씬 커지지 않았을까 하는 생각이 들었어요. 최근 서울을 중심으로 한 급격한 부동산 가격 변화 때문에 박탈감도 상대적으로 더 클 것이라 예상해 볼 수 있겠다 했구요.

    특히 서울과 비서울로 나누어서 분석해본다면 어떨까 궁금하더라구요.

    2030세대 중 부모에게 주택의 도움(증여)을 받고 결혼할 수 있는 가구와 그렇지 않은 가구 사이에 격차와 박탈감이 상당하다는 것(특히 서울), 그리고 최근 2030 자가 세대 비율이 감소했다는 보고(https://news.v.daum.net/v/20201123183601133) 등으로 2030세대의 마음을 읽어볼 수 있을거 같아요.

    지금 정부가 추진하는 부동산 정책은 가용할수 있는 모든 정책들의 합인거 같고 어떤 메세지가 주가 되어야할까 고민해볼 수 있을 것 같습니다.

    • 바이커 2020.11.25 23:32  댓글주소  수정/삭제

      커지긴 하겠지만 자산 불평등이 그렇게 급격하게 증가할지는 의문입니다. 집값이 특정 지역만 오른게 아니라서요.

      링크한 기사에 나오는 2030대 가구 자가주택 비율은 미혼 1인 가구와 기혼 2인 이상 가구를 나눠봐야 정확한 실태를 알 수 있습니다. 전체 주택 보유 가구 비율은 높아졌는데, 20~30대 가구주 가구만 떨어졌거든요. 가구 구성 변화 때문인지, 지역 집중 때문인지, 실제 신혼가구 주택 구입에 상당한 문제가 생긴건지 구분해야 하지 않을까 싶습니다.

  7. 궁금 2020.11.25 23:26  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택보유 중산층과 나머지로 비율화하면 몇대 몇정도가 될까요? 4대 6정도 될까요?
    주택보유층중 강남으로 대표되는 일명 '핵심지'와 나머지간 격차도 최근 어마무시하게 벌어지고있는데, 주택보유층을 단일한 집단으로 보는게 맞을지도 궁금해요. 강남 보유자는 전체 보유자중 매우 적은수라 의미가 없으려나요.

    • 바이커 2020.11.25 23:51  댓글주소  수정/삭제

      어떻게 중산층을 정의하냐에 따라 비율은 많이 달라질 겁니다.

      주택보유층의 내부 격차가 생각보다 작다는게 이들이 단일 집단이라는 의미는 아닙니다. 대충 얘기해서 중간층이 상위 20% 정도의 자산 보유가 완전히 불가능하다고 보지 않을 정도라는거죠.

  8. 크또-또 2020.11.26 00:28  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 예상과 굉장히 비슷한 결과가 나왔네요. 지난 몇년간의 부동산 폭등이 오히려 중산층을 강력하게 키워 줬다는 건데, 아파트를 가진 사람에게만 이 과실이 돌아가니 참 어렵습니다.

    • 바이커 2020.11.26 09:02  댓글주소  수정/삭제

      그러시군요. 저는 부동산 폭등이 다수에게 이득을 가져왔다고는 생각했지만, 이렇게 주택소유자의 자산불평등이 낮을줄은 전혀 기대치 못했습니다.

  9. Other 2020.11.26 23:36  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    원래 포스팅과는 별개의 이야기인데, 유연한 미국의 고용시장은 건국 이래 변함없는 역사인가요? 아니면 경직되어 있다가 유연하게 노동법이 바뀐 계기가 있는 것인가요?

  10. minnei 2020.11.27 22:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    바이커님, 자산불평등 정도를 주기적으로 측정하는 국제비교 자료는 어디에 있을까요? (제가 잘 몰라서요 ^^ 굽신굽신 ;;)

    • 바이커 2020.11.28 00:17  댓글주소  수정/삭제

      OECD가 주기적으로 업데합니다. 한국은 top1, 10% 등의 자료가 포함이 안되어 있는데, 하위 60% 쉐어는 보고합니다.
      https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=WEALTH

      https://www.oecd-ilibrary.org/economics/inequalities-in-household-wealth-across-oecd-countries_7e1bf673-en

      Wealth Gini를 매년 업데하는 기관은 스위스 은행인 Credit Suisse입니다. https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/global-wealth-databook-2019.pdf

    • minnei 2020.11.28 00:18 신고  댓글주소  수정/삭제

      우와 감사합니다. ^^

  11. 미역 2020.12.02 17:29  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    포스팅/소개해주신 논문 잘 봤습니다. 흥미로운 점이 있어서 좀 찾아봤습니다.

    1. 표3을 보면 부채의 임대보증금에 세입자의 전세금이 포함된 것으로 보이는데, 자산의 2%로 크지 않아서, 지니 계수에는 큰 영향이 있을 지 모르겠습니다. 어림짐작으로, 표1에서 5분위의 자산12.7-순자산10.8=1.9억(부채)이고, 부동산자산9.5-거주주택자산4.8=4.7(비거주 부동산)으로 약 40%(1.9/4.7, 공교롭게도 LTV비율)이 다시 집주인의 투자금에 녹아 들어갔을 수도 있겠네요. 아마도 2주택이상 다주택자가 많지 않아서 표3에서는 비중이 작은 것으로 보입니다. 전세대출금의 승수효과는 저도 좀 궁금합니다.

    2. 주택보유자의 지니계수가 낮은 이유는 (1) 주택가격 범위가 크지 않다 + (2) 정규직 직장을 가진+제도권 은행 접근(주택구입을 위한 신용 필요)이 가능한 집단이라서 일 것 같습니다. 주택구입을 할 수 있다는 것 자체가 소득수준으로는 상위 40% 이상에 속한다고 볼 수 있을 것 같습니다. 특히 수도권이면 상위 20% (부부 합산 연봉 1억)는 되어야 접근 가능하지 않나합니다. 세속적인 숫자로 적으면, 수도권 5억짜리 아파트를 기저축액40%+40%주택담보대출+신용대출20%(연봉만큼) 구조로 3억을 4%로 10년동안 조달 한다고하면 월상환액이 303만원입니다(from Excel PMT함수). 주담대는 30년 상환을 선택하면, 월143만원입니다…(부동산통계정보R-ONE사이트에서 ‘2020년 11월 주택가격동향’ 자료를 다운받아보면, 전국 아파트 가격 중위값 3.9억, 서울 8.6억, 수도권5.3억, 지방2억, 맨 뒤에 CV랑 PIP소득/주택가치 5분위 메트릭스가 있습니다. 전국주택평균5분위배수13.7, 서울 10.0이네요, 아파트만하면 전국 11.5, 서울 5.9입니다.)

    3. 주택구입에 대해서 조금 더 말씀드리면, 주택은 투입 단위 규모가 크고, 대출의 부담이 일상생활에 미치는 영향이 커서, 비용-편익 전부 따져서 구입합니다 (자녀계획, 학군, 노후 대비, 위기 시 현금화 가능성, 매매가 or 전세금 상승 가능성). 지금과 같이 주택가격이 오르는 추세면, 전/월세 가격도 같이 상승해서 무주택자(전세/반전세)들도 주택을 구입하려고 합니다. 집이 없으면 점점 가난해지니까요. 다주택자 집주인의 자산이 a(1+r)이 기간 자승으로 늘어날 동안, 세입자는 매년 전세원금(1+r)의 투자기회비용 손실 or 월세비용(1+r)을 지출하게 됩니다(r=이자율, 자본조달비용). 대출금+전세금이 레버리지 효과를 일으킵니다. 전체수익률은 집주인의 투자 원금= 본인원금+은행대출금+세입자전세금인데, 자본비용은 대출금에 대해서만 내니까요 (대출금은 현재가치로 할인하지만, 전체원금은 복리로 증가합니다). 전세금은 시세에 따라 더 받기도하고, 다른 곳에 투자했다가 손실이 나도 다음 세입자 전세금으로 돌려 막기가 가능합니다…특히, 성장 없이 유동성만 증가(M2평잔이 2015년부터 지속 증가함)하는 제로썸 환경에서는 실물자산을 구입하지 않으면, 상대적으로(?) 손실이 발생하는 구조입니다. 마치 미래가치 변동이 없는 주식회사가 무상증자를 기존주주의 주식보유 비율 대로 배분하지 않고, 특정 집단에게만 매수권을 준 것과 같습니다.

    정치는 모르겠지만, 불평등의 증가유무를 떠나서 무주택자의 상황 개선을 위한 정책이 계속 필요하다고 생각합니다. 소형평수 가격 캡 같은 것이요. 지난번 댓글 주신대로 정부가 열심히 하고 있는 건 알고 있습니다. 조금 어설프지만 방향은 맞으니, 시장이 안정화되기를 응원합니다. 주택투자실패자라서 조금 장황히 적었습니다. 긴 댓글 읽어주셔서 감사드리고, 건강하세요.

    + 2030세대의 주택보유가 감소한 것은, 2030의 직업안정성이 떨어진 것과 라이프스타일 변화 때문이 아닐까 추정합니다. 이전 포스팅에서 여러 번 말씀하신대로 2030은 노동시장 진입 자체도 늦고 (다수가 금융위기 이후), 상당수가 계약직/비정규직으로 취업하여 소득이 많지 않으며 (대기업정규직/공무원 포함 20%내외로 추정), 이들의 가치관이 주택구매를 위한 저축/주택담보대출보다는 소비에 관심이 많아서일 수도 있을 것 같네요.

  12. 단추 2020.12.02 21:59  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    굉장히 흥미롭습니다. 이는 (고급) 주택의 대부분이 "아파트"로 단일화되어 있는 특성과 관련이 있는 듯 합니다. 아파트는 1000평짜리 대지를 가질 수 없으니, 아무리 비싸도 30억원 정도(?)에 머무르는 듯 합니다. 상대적으로 대도시 근교에 100억이 넘는 주택을 쉽게 볼 수 있는 미국은 주택소유자그룹의 자산불평등도 상당할 듯 합니다 (다른 나라의 주택소유자그룹의 자산지니계수데이터가 있는지요?).


    한편 "강남 때리기"전략은 여전히 어느 정도는 유효하다고 생각되는데요. 지니계수 0.44 도 절대 평등한 수치는 아니고, 종부세 부담이 큰 집단과 그렇지 않은 집단 사이에는 상당한 격차가 있다고 생각합니다. 지금 정부가 할 수 있는 고육지책이 아닌가 생각합니다.

    • 바이커 2020.12.03 11:15  댓글주소  수정/삭제

      다른 국가에서 주택소유자만 별도로 지니를 계산한 것은 보지 못했습니다.

      맞습니다. 지니 .44가 절대 평등한 숫자는 아니죠. 그래서 계속 "상대적으로"라는 말을 넣었던거고요.